Tahliye Taahhüdü Nedir ?
Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz. Tahliye taahhüdünün hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu m.352/1 hükmünde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” denmek suretiyle düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenirse ve belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren bir ay içerisinde icra takibi başlatmak veya tahliye davası açmak suretiyle tahliyeyi talep edebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulamada en çok uyuşmazlığa konu olan hususlardan biri tahliye taahhütnamesidir. Kiraya verenler tarafından sıklıkla talep edilen bu belge, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir irade beyanıdır. Ancak uygulamada birçok kiracı, tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesi ile aynı anda, boş olarak veya baskı altında imzalamakta ve sonrasında bu belgenin geçerli olup olmadığı konusunda tereddüt yaşamaktadır.
Kira Sözleşmesini İmzalarken Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım, İptal Edebilir Miyim ?
Kiracıların en sık sorduğu sorulardan biri imzalanmış bir tahliye taahhütnamesinin sonradan iptal edilip edilemeyeceğidir. Kural olarak, kiracının kendi özgür iradesi ile imzaladığı ve kanunda öngörülen şartları taşıyan bir tahliye taahhüdünün tek taraflı olarak iptal edilmesi mümkün değildir. Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için bazı temel şartların bulunması gerekir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için:
- Yazılı şekilde düzenlenmiş olması
- Kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması
- Tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş olması
- Kiracı tarafından bizzat imzalanmış olması
- Kiracının serbest iradesi ile düzenlenmiş olması
gerekmektedir. Bu şartlardan birinin eksik olması halinde kiracı, tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ileri sürebilir.
Uygulamada özellikle kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütnameleri bakımından önemli tartışmalar yaşanmaktadır. Bu tür durumlarda kiralananın henüz kiracıya teslim edilmemiş olması nedeniyle taahhütnamenin geçerli olmadığı yönünde birçok içtihat bulunmaktadır. Yargıtay içtihatlarında da kabul edilen bu görüş Yargıtay 8. Hukuk Dairesi bir kararında "Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K'nun 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır. 04.10.1944 gün ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yöndedir. Yine 3.10.1980 gün 2/3 sayılı, 4.10.1985 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Geçerli sözleşmeden doğan bu hakkın kullanılmasında iyi niyet asıldır. Bunun aksini davalının olaylara dayanarak kanıtlaması gerekir. Somut olayda; tahliye taahhüdüne konu taşınmaz davacı tarafından 19.01.2016 tarihinde satın alınmış olup, kira ilişkisi bu tarihte kurulmuştur. Tahliye taahhüdü kira ilişkisinin kurulduğu 19.01.2016 tarihi itibariyle verilmiş olmakla, takibe konu tahliye taahhüdü geçerli değildir." denmek suretiyle belirtilmiştir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E: 2017/4711 K: 2018/2893 T: 28.02.2018)
Fakat Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4052 E., 2025/1108 K. Sayılı ilamında ise kira sözleşmesinin akdedilmesinden yalnızca 1 gün sonra kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğuna dair bir karar vermiştir. Dolayısıyla kiracı, tahliye taahhüdünün; kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenmesi, taşınmazın tesliminden önce alınması, irade sakatlığı bulunması gibi durumlarda taahhütnamenin geçersizliğini ileri sürebilir.
Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
Uygulamada oldukça sık karşılaşılan bir diğer durum ise sözleşme yapılırken kiracılardan boş tarihli tahliye taahhütnamesi alınmasıdır. Kiraya veren tarafından daha sonra doldurulmak üzere imzalatılan bu belgeler, çoğu zaman uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Tahliye taahhüdünde yer alan gerek imza gerek ise tahliye tarihlerinin boş bırakılarak matbu metne imza atılması halinde işbu boşlukların sonradan doldurulması her ne kadar geçersiz olsa da işbu hususun ispat edilmesi bizzat kiracıya aittir. Hal böyle iken, bu hususun kiracı tarafından ispatlanamadığı durumda taahhütnamenin geçerli olduğu kabul edilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.09.2021 Tarih ve 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı ilamı).
Boş olarak imzalanan tahliye taahhütnameleri bakımından hukuki değerlendirme yapılırken somut olayın özellikleri dikkate alınır. Boş bir evrak imzalanmış olsa da kiraya veren tanzim ve tahliye tarihlerini sonradan doldurarak tahliye taahhütnamesini geçerli hale getirebilir. Bu durumda kiracı delilleriyle tahliye taahhüdünün geçersizliğini ispat etmesi gerekecektir. Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6). Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Yargıtay HGK., E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.9.2021).
Baskı Altında İmzalanan Tahliye Taahhüdü Geçerli midir?
Kiracının tehdit, baskı veya zorlamayla tahliye taahhüdü imzalaması halinde hukuki işlem irade sakatlığı kapsamında değerlendirilebilir. Kiracı'nın baskı ve cebir altında mevcut taahhüdün imzalatılmasını takiben irade sakatlığı nedeniyle TBK'nın 39. maddesi uyarınca taahhüdün iptali talebinde bulunma hakkı mevcuttur. Söz konusu iptal taleplerinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise kanunen şart koşulmuş olan bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde talepte bulunulması gerektiğidir.
Borçlar hukuku ilkelerine göre bir sözleşme veya tek taraflı irade beyanı;
- Tehdit,
- Hile,
- Korkutma,
gibi durumlar altında verilmişse hukuken geçersiz sayılabilir. Bu durumda kiracı tahliye taahhütnamesinin baskı altında imzalandığını ve bu nedenle geçersiz olduğunu ileri sürebilir. Ancak bu iddianın ileri sürülebilmesi için kiracının baskı veya zorlamayı ispat edebilmesi gerekir. İspat bakımından tanık beyanları, yazışmalar veya diğer deliller önem taşıyabilir.
HMK m. 203 uyarınca irade sakatlığı hallerinin ispatında senetle ispat kuralı aranmayacaktır. Çoğunlukla kira sözleşmesini yapmak ve konut ve çatılı işyerine kavuşabilmek için kendisine dayatılacak her türlü şartı kabul etmeye hazır konumdaki kiracının iradesinin baskı ve zorlama altında olduğunu kabul etmek hayatın olağan akışına uygundur. Bu şekilde ortaya çıkan bir irade bozukluğunun ispatında tanıklardan ya da takdiri delillerden yararlanılabilecektir.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene kiralananın tahliyesi konusunda önemli bir hukuki imkân sağlamakla birlikte, geçerliliği belirli şartlara bağlıdır. Özellikle uygulamada;
- kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhütnameler
- boş tarihli belgeler
- baskı altında alınan taahhütler
sıklıkla uyuşmazlığa konu olmaktadır.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliği her somut olayda mevzuat hükümleri ve yargı içtihatları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Kiracıların hak kaybına uğramaması, kiraya verenlerin ise hukuki süreçleri doğru şekilde yürütmesi bakımından bu belgelerin düzenlenmesi ve uygulanması sürecinde hukuki danışmanlık alınması önem arz etmektedir.
Bu makalede yer alan bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hiçbir şekilde hukuki görüş, danışmanlık veya yönlendirme niteliği taşımamaktadır. İçerikte yer alan açıklamalara dayanılarak alınan kararlar veya doğabilecek sonuçlar bakımından yayımlayan tarafın herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır. Bu içerik aracılığıyla ya da internet sitesi, e-posta, telefon veya benzeri iletişim kanalları üzerinden iletişime geçilmiş olması tek başına avukat-müvekkil ilişkisinin kurulduğu anlamına gelmez. Yayımlanan tüm içerikler 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Meslek Kuralları uyarınca reklam yasağına uygun şekilde yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.Site ve içerikte yer alan tüm metin, görsel ve diğer materyallerin fikrî ve sınai hakları İçerik Sahibine (“ACT”) ait olup, önceden yazılı izin alınmaksızın kopyalanması, çoğaltılması veya başka mecralarda kullanılması hukuken yasaktır.
